澳洲 | 澳洲房市真的要跌三年?

  作者 | James Tong

  来源 | 澳房汇(Abode-AU)

  上周一,BIS Oxford Economics当上了澳洲房市的刷屏之王。

  因为根据各大媒体的报道,他们宣布:澳洲的房价将会持续低迷,一直到2021年。

  在澳洲,这是第一家专业的房地产数据分析公司,对主要城市的房价上落,给出了明确的三年预测。

  不安的群众和媒体无疑是很需要这样的消息的。因为在过去大半年,就象走进了一条漆黑的隧道,跌跌撞撞,不知尽头。现在终于看到前方有一点点光亮。于是大家纷纷转载、传阅。

  房市什么时候回暖,确实是大家关心的话题。有人自然会想:我是不是应该现在好好存钱,等两年后才入市呢?

  如果能够像看天气预报一样,知道专家的预测有多准确就好了。

  可是,我们并没有办法穿越未来,去看看BIS的这个预言是否准确。那怎么办呢?我想到的方法是:回头看看过去15年,BIS对房市连续每年的预测,究竟有多准。

  如果准确率很高,那么就可以推断他们兜里真的收着一个水晶球。

  如果不准确,我们看看是如何偏差,把今天的预测纠偏一下,也就大概有一个谱。

  而BIS真的非常专业,他们在发布预测结果时,就好像知道我们会这样做,也同时公布了一份从2003年到现在,他们所有预测报告的总结。

  我觉得,这比看媒体新闻还更有意思。

  在这份总结里,BIS说,各式各样的经济学家喜欢对房价发表评论,但很少有人会做出明确的预测,特别是对未来、超过12个月的预测。BIS Oxford Economics是唯一一家持续地发表三年房价预测,并且定时在6月份向公众发布的机构。

  由于他们不想自己的观点与其他人的预测相混淆,所以特别把每年6月份报告中对房价中位数的预测记录下来。

  在回顾过去15年的记录后,他们也承认,对于澳洲房价的总体预测基本上是偏于保守的。也就是说,与实际情况比较,有点过于悲观。

  2003-2004年的预测算是比较接近实际情形,但2005-2006年的报告就偏低了,他们低估了当时价格回升的力度。具体来说他们没把握好利率上升期间,房价也会同时增长的可能。

  在2008-2009年的报告中,由于看准了高利率带来的作用,而且也看准了随后全球金融危机最严重时期经济有高度的不确定性——他们对后来三年房价的预测非常接近实际结果。

  2010年报告就有点过于乐观了,那是他们对澳大利亚经济的实力估计过高。随后的人口普查结果也证明,他们对某些州的潜在供求关系也没预测好。

  在2011-2016年的报告就显得过于悲观,因为对多数首府城市的预测太偏重于看房地产周期。特别是,没预测到悉尼和墨尔本市场的强劲,对于霍巴特和堪培拉,他们也没看准2016、2017年的增长,这主要是人口增长远高于预期,而低利率的助推力度也出乎预料地大。

  在最近2017-2018的报告中,他们预测投资者需求会逐步减弱,价格增长会趋于平缓,因为供应的大增、经济增长放缓会影响买方的信心,但实际是房价还没有停止涨势。而现在,他们预计2018-2019年将出现温和的下降。

  总的来说,正如他们自己所说,BIS Oxford Economics的预测,是偏向于悲观的,在经济出现大麻烦时,他们才会准确。

  但我还是对他们的专业态度表示尊重,他们预测的结果虽然不太准确,但起码提供了一个座标给大家去修正。

  最后,可以告诉大家一个发现:他们的预测经过纠偏之后,很可能会与我在《分析:这一波澳洲的房市会跌多久?》一文中所说的结论一样。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)