数据显示奥克兰房市开始回暖,但同是奥克兰的房子,拍卖命运也不同

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CV是各个市政府确定每年对房产征收的地税额度的重要依据。

市政府根据房产的类型、位置、占地面积和使用面积、分区、已经报备获批的项目(如翻新、新建、分割)等因素,按照一定的算法和流程来计算CV。另外,市政府也和很多第三方机构合作,有时也会去现场看。

市政府的CV每三年更新一次,奥克兰上一次更新CV是2017年7月,也就是说我们现在看到某个房子的CV应该是在2017年7月时最接近市场价格的卖价。

因此虽然CV并不能代表当前真正的市场价格,但这的确是一个重要的参考值。

比较房产的CV与拍卖成交价时,如果二者出现了明显的差异,就值得看看背后的原因。

后花园多年来一直在为您精心收集每周奥克兰房地产拍卖数据,在截至到8月2日的这一周里,我们共收集到38套房产货真价实的成交价格,这当中,有15套的成交价都与CV估值相差小于正负5%,但有4套相差超过了20%。

先来看看超过CV的两套:

1/31 Browns Bay Road, Browns Bay

北岸1/31 Browns Bay Road, Browns Bay的这套3居不但离海滩近,而且是全新装修,特别是墙体、地板和天花板都安装了保温层。按照7月份政府刚实施的租房标准,这样的房子给买家吃了颗定心丸。

1/31 Browns Bay Road, Browns Bay

这套房子以103万纽币、超出CV达21%的幅度卖出,再一次说明,舍得投入就会有丰厚的回报。

1/31 Browns Bay Road, Browns Bay

而位于奥克兰西北Rodney的20 Hatton Road, Orewa更是以高出CV达24%的100.4万纽币拍出。

20 Hatton Road, Orewa

20 Hatton Road, Orewa

这处地产虽然房子外观一般,但实际上两套3房的住宅,中间隔着车库,如果出租的话房东和租客之间不会有过多交集,属于很多华人都偏爱的自住+出租类型。

此外这里占地809平米,充满分割潜力;离海滩不远也是一个吸引人的地方。

20 Hatton Road, Orewa

在天平的另一头,有两套房子都不得不以低于CV超过1/5的价格转手:

就在离市中心码头不远处的Freemans Bay,位于22 Telpher Street的一座三层Unit 产权的联排别墅以低于CV估值22%的155万出手。

22 Telpher Street, Freeman’s bay

这里是时尚的Beaumont Quarter的一部分,业主可以享受小区的泳池、Spa和桑拿。

22 Telpher Street, Freeman’s bay

但要享受精致的高尚生活,当然也要付出不菲的代价:这里要交每年6878.12纽币(2016/17年度)的Body Corp物业管理费用。

22 Telpher Street, Freeman’s bay

虽然这里经过重新装修,每一层都尽可能挖掘出了更多使用空间,但面对如此高昂的物业费,即使它能给业主带来较高的租金收入,也让一般买房者望而却步。

另一套北岸的2居位于2/82 Pupuke Road, Hillcrest,以低于CV估值21%的73.5万纽币卖出。

2/82 Pupuke Road, Hillcrest

2/82 Pupuke Road, Hillcrest

我们再来看看这周的综合数据。

今年7月以来,奥克兰房地产市场一度低迷,上市房源和拍卖成交量都跌跌不休。

到了7月最后一周,拍卖数量一路下跌的趋势终于扭转,而且升幅喜人。此外成交的中位价和平均价也都在回升。

这些迹象似乎都在暗示着,奥克兰楼市即将回暖。

这周的数据中,最让人眼前一亮的就是成功拍卖房产数量:从上周的31套一下飙升到49套。

考虑到这一周参加拍卖的房源数量为125套,比上周还少一套,成功拍卖数量能出现这样的回升幅度就更为重要。

从拍卖清盘率来看,更能说明回升的幅度之大:上周清盘率为28%,这一周已经达到了41%——甚至高于7月第一周的39%。

按照地区来看,参拍房源数量排在前三位的中区(Auckland City,32套)、北岸(North Shore,30套)和东南区(Manukau,27套)分别有15套、11套和10套成功拍卖,清盘率分别是52%、37%和38%,都比上一周有所上升。

这种回暖迹象也出现在成交价格方面。

如果您看了我们上周的拍卖数据分析就知道,上周奥克兰房地产拍卖成交平均价一度跌破了百万纽币大关,降到96.44万纽币;而这一周平均价已拉回百万线以上,达到101.9万纽币。

这虽然比7月第一周的平均价116.4万纽币还是要少将近15万纽币,但对于卖家来说可以算是利好。

成交中位价也出现利好消息,从上周的90万纽币回升到92万,距离7月第一周的95.25万只有3万多一点。

经过两周最高拍卖价徘徊在250万左右之后,这一周奥克兰又出现了一座成交价超过300万纽币的豪宅,但是这处地产的成交价还没有达到土地本身的政府CV估值,这就十分耐人寻味。

18 Ingram Road, Remuera

位于中区18 Ingram Road, Remuera的这套3居拍卖价321万纽币,高居这一周的拍卖价格榜首。

18 Ingram Road, Remuera

这处地产的CV估值为342.5万纽币,其中土地本身的价值就是330万,房子的价值只有12.5万。该房屋占地931平米,位于Remuera寸土寸金的地段,Remuera北坡属于奥克兰注明的“双校网” – 全国顶尖公校的奥克兰男子文法学校和Epsom女子文法学校。Remuera区更是全新西兰最著名的豪宅区之一,房产均价早在2016年就已跻身“两百万纽币俱乐部”。Valocity的数据显示,2018年全国10大最贵豪宅交易中,一半都在Remuera。

此外这处地产占地931平米,属于混合住宅郊区(Mixed Housing Suburban Zone),根据奥克兰统一规划,土地可以分割为两套占地不小于400平米的住宅,或者做多套联排别墅的开发。买家愿意花321万纽币,看中的应该是这块宝地未来做开发的潜力。

后花园发布的18 Ingram Road, Remuera 政府信息

本周拍卖成交的房源列表:

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